最高法-1.土地出让人出让农用地的，同时与被出让人约定分批申报手续的土地出让合同有效；2. 土地出让合同签订时未完成土地批准与征收手续不等于土地出让合同无效；3.不具备竞价条件并不能否认土地系协议取得

（2021）最高法民终347号   西部投资集团有限公司、铜川市自然资源局等建设用地使用权出让合同纠纷民事二审民事判决书

关键词：农用地  出让  合同效力

上诉人理由：

自然资源局辩称，（一）案涉《国有土地使用权出让合同》签订时，案涉土地仍属农用地，尚未进行农用地的征用及农用地转建设用地的手续，案涉土地未依法进行公开招拍挂就签署该合同，违反效力性强制性规定，应当认定无效，且西部投资集团对该合同的无效有一定的过错。西部投资集团无权根据该合同继续主张权利，自然资源局也不必按照该合同交付土地。（二）铜川市国土资源局新区分局（以下简称国土局新区分局）成立于2005年7月5日，与新区土地管理局（以下简称新区土地局）没有职能承继关系。根据合同相对性及承继关系，自然资源局并非案涉合同的相对方，不应当承继权利义务。国土局新区分局对案涉土地相关问题的处理，仅仅是协助新区管委会处理案涉土地的历史遗留问题。（三）第一期土地177.74亩，在办理征收后未办理招拍挂出让手续和交付，属于未批先占。西部投资集团未完全支付第一期土地的土地出让金，于2005年、2006年将该土地违法转让获利。二期土地系经陕西省人民政府土地审批件批准转用和征收的新增建设用地，未依法按程序办理供地手续之前土地使用权为国家所有，不是西部投资集团取得土地使用权的宗地，国土局新区分局对案涉二期土地网上挂牌出让的行为合法合规且与西部投资集团诉争的事实没有任何关联。综上，自然资源局请求驳回西部投资集团的上诉请求。

自然资源局上诉请求：1.撤销一审判决中关于自然资源局承担责任部分，驳回西部投资集团在一审中对自然资源局的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由败诉方承担。事实和理由：（一）自然资源局不是本案适格被告。国土局新区分局与自然资源局及原铜川市新区土地局无职能承继关系和隶属关系，不应当承继新区管委会及新区土地局与相对方签订任何合同的权利义务，应当驳回西部投资集团的起诉。（二）一审判决认定部分事实及合同效力不当。西部投资集团虽主张案涉土地经过公开竞价，但无其他相关证据予以证明，不存在协议取得。一审判决第42页第2行认定案涉土地为协议取得错误。关于合同效力认定不当，《国有土地使用权出让合同》签订时，案涉土地仍属农用地，尚未完成农用地的征用以及农用地转建设用地的手续，新区土地局与西部投资集团未就案涉土地依法进行公开招拍挂就签署《国有土地使用权出让合同》，该合同违反效力性强制性规定，应当认定无效。（二）一审法院判决赔偿西部投资集团损失不当。本案中，经公开挂牌出让给铜川碧桂园房地产开发有限公司的宗地是铜川市2008年度第七批次农用地转用和土地征收中的地块，系陕西省人民政府土地审批件批准转用和征收的新增建设用地，未依法按程序办理供地手续前，西部投资集团尚不能取得土地使用权。碧桂园公司取得土地使用权是依法公开竞得，西部投资集团对此是明知但未参与竞拍，该宗地的使用权出让行为合法合规，与西部投资集团诉争的事实和诉讼请求无关，西部投资集团依此请求赔偿损失无事实和法律依据，应当驳回其诉讼请求。另外，西部投资集团取得土地后未依法办理法定手续，未批先建出卖楼花，至今无法为购房人办理房产证，多年来购房人多次上访严重影响铜川市的稳定和形象。

本院认为：

（一）关于一审法院认定案涉《国有土地使用权出让合同》有效是否有误的问题。首先，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条第二款的规定，“本解释实施前，开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的，可以认定合同有效。”本案中，铜川市人民政府与西部投资集团签订的《协议书》及铜川市人民政府于2010年1月14日作出的会议纪要均可证明铜川市人民政府对案涉《国有土地使用权出让合同》是认可的，新区土地局作为新区管委会的内设机构，对于铜川市人民政府作出的上述决议应予执行，因此铜川市人民政府的上述意思表示与新区土地局事后追认的法律效果是一致的，一审法院由此认定案涉土地使用权出让合同取得了土地管理部门的同意并无不当。其次，虽然在签订《国有土地使用权出让合同》时案涉土地系农用地，但合同双方当事人约定对案涉项目进行分期分批开发建设，新区土地局根据开发情况逐批次上报省厅用地，同时按照省厅批准的实际用地面积分批核发“建设用地批准书”和“国有土地使用权证”不违反法律、行政法规的强制性规定。第三，案涉《国有土地使用权出让合同》签订时没有完成土地审批和征收手续，故不具备公开竞价的条件，一审法院因此认定案涉土地系西部投资集团协议取得是正确的。综上，一审法院认定案涉《国有土地使用权出让合同》有效并无不当。