最高法-建设用地使用权转让合同中，双方直接约定房屋抵顶土地转让费用，且能表明房屋受让方主要目的为获取房屋的，不能认定为双方就土地出让款订立债务履行期届满前的以物抵债协议。

（2021）最高法民申2200号   内蒙古蒙元房地产开发有限责任公司、内蒙古自治区马铃薯繁育中心等建设用地使用权转让合同纠纷其他民事民事裁定书

关键词： 以物抵债   买卖合同

申请人主张：

蒙元公司申请再审称，（一）二审判决在认定《协议书》确定的法律关系为建设用地使用权转让纠纷的情况下，支持继续履行交付房屋等义务，属于适用法律错误。根据《协议书》第四条、第七条约定表明，泰戈公司向马铃薯中心支付转让费用，支付方式以转让土地后续建成的不动产所有权进行抵顶，该义务的履行期限为项目建成后。因此，泰戈公司与马铃薯中心合意达成“以物抵债”，即以建成房屋抵顶土地转让价款，目的是为了消灭金钱之债，而且设立以物抵债的时间节点是在债务的履行期届满前。根据2019年11月8日最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称“九民会议纪要”）第四十五条的规定，当事人在债务履行期限届满前达成“以物抵债”协议，如果抵债物尚未交付债权人的，债权人请求债务人交付的，人民法院应当向其释明，其应当根据原债权债务关系提起诉讼。经释明后当事人仍拒绝变更诉讼请求的，应当驳回其诉讼请求，但不影响其根据原债权债务关系另行提起诉讼。综上，法院认定马铃薯中心与泰戈公司在债务履行期限届满前达成以物抵债协议，却不适用有关与此的法律规定，而是迳行判决继续履行物的协议，属于适用法律错误。（二）二审判决违背了《协议书》双方当事人的立约合意，支持继续履行交付房屋等义务，逻辑推理错误，违背了物权法定原则，架空了物权法关于禁止流质或流押的规定，且造成双方权利义务的显著失衡，违背了民法公平原则，属事实认定错误且法律适用错误。首先，违背了合同订立双方的合意。1.根据《协议书》第四条的约定转让费的总额是确定的，这一确定数额的金钱债权的支付方式，双方合意确定为用9000平方米的住宅抵顶。这一确定数额，在双方在协议中没有明确确定的情况下，应依法通过合同漏洞的填补及解释规则予以确定。泰戈公司与马铃薯中心关于土地转让费的数额是确定的，其应为合同签订时所在区域房屋的价值乘以9000平方米，再通过文义与上下文体系解释，可以探究合同订立时双方关于土地转让价的数额的真实合意应为2250万元（9000平方米×2500元/平方米）。

本院认为：

本院经审查认为，首先，建设用地使用权转让的合同对价形式并非必然为金钱，当事人约定以建成后的一定面积的房屋作为对价亦无不可。本案中，从当事人的约定看，泰戈公司（甲方）与马铃薯中心（乙方）签订的案涉《协议书》第四条约定：“项目建成后，乙方获得所建房屋中9000平方米面积的住宅，用于抵顶因土地转让甲方应向乙方支付的转让费用。同时乙方以成本单价2500元/平方米回购住宅房3000平方米。”该约定并不能必然理解为合同对价为金钱、所谓的9000平方米面积的住宅系当事人之间在债务履行期限届满前达成的以物抵债之意。相反，从该约定看，马铃薯中心的合同目的系取得9000平方米面积的住宅房屋非常明显，仅此而不足以满足其需求，故双方还约定再以成本单价进一步购买3000平方米的住宅。对此，作为合同相对人的泰戈公司以及借用泰戈公司名义实际开发案涉房地产项目的吕建桥均是知晓的。合同相对方据此应负有相应的合同义务。

再次，马铃薯中心已经依约履行了合同义务，现蒙元公司完成了帝桥豪庭项目的开发建设，却并未按照《协议书》约定支付对价，构成违约，应当承担相应的违约责任。故对马铃薯中心请求蒙元公司向其交付9000平方米建成后的房屋，以及以2500元/平方米的价格惠买3000平方米房屋的诉讼请求有事实和法律依据。蒙元公司抗辩其并非《协议书》的合同相对方、马铃薯中心无权主张处置其财产、双方未就房屋买卖达成一致意见以及以物抵债不能强制执行，故其不应承担相应的房屋交付义务，显然与当事人的约定不符，不能成立。

最后，马铃薯中心依据《协议书》第四条约定主张蒙元公司履行支付土地转让对价的合同义务，有事实和法律依据。至于交付的合理方式，依法只能通过买卖、赠与等方式实现，且蒙元公司未提交证据证明存在房屋因已经出售而履行不能的情形，二审判决判令蒙元公司应当在合理期限内通过签订合同、办理网签备案手续，属于履行交付房屋义务的必备程序，并无不当。