最高法-建设用地使用权出让纠纷中，返还出让款和主张定金罚则不矛盾，可共同适用

（2019）最高法民终977号    烟台泰盛置业有限公司、海阳市自然资源和规划局建设用地使用权出让合同纠纷二审民事判决书

关键词：合同解除   双倍返还定金    案由：国有建设用地使用权出让纠纷

本院认为：

本院认为，本案二审的争议焦点为：1.本案应否适用违约金条款；2.一审判决判令自然资源和规划局向泰盛公司双倍返还定金2600万元是否正确；3.一审判决对损失的认定是否正确；4.鲁古埠居委会向泰盛公司借取的1000万元款项应否由自然资源和规划局返还。

一、关于本案应否适用违约金条款的问题

本案自然资源和规划局未能按合同约定交付土地，构成根本违约，应承担相应的违约责任。案涉三份出让合同第三十七条均约定：“由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金，土地使用年期自实际交付土地之日起算。出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失。”该条约定了两种不同情形的违约责任承担方式。第一种，针对合同继续履行而承担的违约责任，即延期交付土地，但合同继续履行的，按照出让价款的1‰承担违约金。第二种，针对合同解除而承担的违约责任，即自然资源和规划局延期交付土地超过60日，泰盛公司有权解除合同，自然资源和规划局应当双倍返还定金、退还土地出让款并赔偿损失。该两种违约责任，不能同时主张。本案中，案涉土地延期交付已远远超过60日，泰盛公司起诉请求解除合同，不能按第一种情形主张违约金，仅能按第二种情形主张，即请求自然资源和规划局双倍返还定金、退还土地出让款并赔偿损失。泰盛公司主张适用违约金条款，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。

（二）关于一审判决判令自然资源和规划局向泰盛公司双倍返还定金2600万元是否正确的问题

2010年12月17日，泰盛公司支付1300万元投标保证金，后由自然资源和规划局转为土地出让金并出具收据。2011年1月5日，泰盛公司与自然资源和规划局签订三份出让合同，分别约定定金500万元、350万元、400万元，共计1250万元抵作土地出让价款。同时，三份出让合同第三十七条均约定，自然资源和规划局迟延交付土地超过60日，经催交后仍不能交付的，泰盛公司有权解除合同，自然资源和规划局应双倍返还定金、返还土地出让款并赔偿损失。因泰盛公司并未单独交纳上述定金，在合同明确约定定金并抵作土地出让价款的情况下，说明双方认可泰盛公司交付的1300万元投标保证金已转化为出让合同定金的事实。虽然合同约定的定金数额与实际支付数额存在50万元的差距，但定金是实践性合同，在不超过合同总价款20%的情况下，应以泰盛公司实际支付的1300万元作为定金数额。泰盛公司关于该1300万元的性质是宗地竞买保证金，而非合同定金的主张，不能成立。如前所述，在自然资源和规划局根本违约的情况下，案涉出让合同解除后，自然资源和规划局应当承担违约责任的方式是双倍返还定金、退还土地出让价款并赔偿损失。泰盛公司向一审法院起诉虽然未请求自然资源和规划局双倍返还定金，但其请求自然资源和规划局支付违约金，亦属于要求自然资源和规划局承担违约责任，故一审判决自然资源和规划局向泰盛公司双倍返还定金共计2600万元，并无不当。